瓶窑宅地也摇号 杭州推地频次加快后 热度未降

　　住在杭州网4月25日讯（记者 俞东辉）今日，2023年杭州第三批土地出让落幕。12宗地块成交总金额达到166.6亿元，平均溢价率8.5%。其中8宗地块网上限时报价到达封顶价，进入线下摇号程序；4宗地块低溢价甚至底价成交。

　　据浙报传媒地产研究院消息，本场土拍报名地块数量最多的房企为滨江房产。绿城、大家、西房、坤和等杭州本土房企参与度也相对较高，保利、华润等央国企报名数量都在4宗以上。

　　杭州推地频次明显加快——本批次出让前，杭州已经挂出了5月出让地块。但从今日成交结果看，房企对于拿地的急迫性仍然未有改变。主要体现在：

　　1.地块质量低于前批 但竞争程度未降。本批次出让地块分布外围化明显，整体质量明显不如今年此前两批次出让土地。但是本场土拍的竞争程度并未有明显下降，开场不到半小时，多宗地块的溢价率便快速攀升，到达封顶价，最终也有8宗地块溢价封顶进入线下摇号程序。

　　2.房企报名整体数量下降 摇号地块占比反而上升。今日土拍房企报名整体数量较前两批出让有着小幅下降，热度最高的龙坞12地块摇号家数也仅为31家，低于上批次桥南50余家的数量。但从封顶地块数量占比来看，本批次出让封顶地块占比67%，与此前两批60%左右的比例相比甚至有着小幅上涨。

　　3.部分外围板块热度上升 瓶窑等地块意外封顶。部分边缘外围板块的地块热度在今日上升明显，如蜀山南、乔司等地块的报名家数均高于此前板块内的已出让地块。瓶窑、乔司、闲林等多宗外围板块地块同时意外封顶，进入摇号阶段。但同时运河新城、义桥、新塘等板块仍然底价成交，市场仍存在明显分化。

　　地块成交指标表

　　推地频次明显加快 房企拿地依旧急迫

　　根据2023年2月、3月、4月连续出让，以及5月宅地先于4月出让就挂牌的情况看，杭州推地频次明显加速。

　　但由于浙江省内其余城市的房地产市场不稳定性仍然显著，导致大部分房企仍然不敢进入下沉市场，战略收缩至重点城市的意图更为明显，因此大量的房企目光仍然持续聚焦杭州。

　　这也使得目前房企对于杭州每批次的常态化供地重视程度仍然较高，房企对于在杭州拿地仍然较为急迫。

　　另一方面，由于2022年市场下滑明显，导致杭州的供地规模呈现大幅度下滑态势，全年仅供应137宗涉宅地，部分房企手中余粮不多，补仓的需求较强。因此部分房企仍然紧盯每一批次的常态化供应，迫切需要拿地补仓。

　　成交地块区位图

　　土地市场热度延续 区域分化同样明显

　　2023年开年以来，由于房企融资环境改善，新房销售端快速复苏，杭州的土地市场也快速地苏醒。以滨江、绿城等为代表的本土房企，以保利、中海、招商等为代表的央国企及龙湖、伟星等重点民企均在持续发力，使得2月及3月的两批次土地出让快速进入高热度阶段。

　　今日土拍也同样延续了此前的市场热度，在出让地块整体质量明显不如此前的情况下仍有8宗地块溢价封顶，进入线下摇号程序。

　　同时，三场土拍均表现出明显的区域分化情况，几乎每场土地出让都有封顶摇号与底价成交并存的情况出现。本批次土地出让中运河新城两宗地块及新塘北地块底价成交，义桥地块低溢价成交。

　　这也充分说明在目前市场环境下，对于房企来说坚持安全第一是其最为核心的诉求。

　　杭州外围区域目前普遍存在着新房销售放缓，个别板块甚至出现变相打折的情况。在坚持安全第一的前提下，房企竞争势必会集中到市区核心热门板块。

　　2023年杭州三批次土地出让对比表

　　瓶窑等地意外封顶 外围板块隐忧仍在

　　本场土拍中还有一个现象值得注意，那就是以瓶窑地块为代表的部分外围地块也进入了封顶摇号阶段。

　　在此前几场土拍中，外围板块的溢价率普遍不高，这也是市场的普遍认知。但在今日土拍中瓶窑等部分外围地块却有别于运河新城、新塘北及义桥地块，进入封顶摇号阶段。

　　主要原因也是因为在本批次地块整体外围化明显的情况下，核心区地块较少，房企获得核心区优质地块的概率明显降低，这使得部分补仓需求较强的房企不得不把目光转移至外围区域，选择外围区域中相对较为优质的地块。

　　瓶窑地块最终进入摇号阶段的房企仅两家，最终竞得房企为华元，瓶窑地块南侧不远就是其目前主力在售的华昭府项目，瓶窑地块溢价封顶也有助于其华昭府项目销售。

　　同时，像闲林板块由于板块内项目去化较好，绿城小镇近期中签率在20%左右；乔司板块叠翠迎宾府能做到两个月清盘，这些都助推了这些地块的溢价封顶。

　　运河新城、义桥及新塘等板块则由于板块内去化较差，客户对于价格认可度较低等多重因素影响，地块仅底价或低溢价成交。像运河新城与崇贤板块享受配套及界面大体相当，但限价差高达6000元/㎡；义桥等板块乡镇客户为主力，客户受众小，去化压力大。

　　瓶窑地块航拍图

　　但是溢价封顶摇号地块隐忧也不小。诸如瓶窑板块目前大存量高达56.7万方，而且新房去化相对较差，板块内的主力在售楼盘华昭府最新三次开盘中签率均在90%以上。

　　湘湖新城的蜀山南地块板块总价门槛高，产品同质化严重，千万级产品存量高达800套以上，且客户来源单一，仅靠萧山地缘的改善客户，因此后续销售存在一定风险。

　　5月23日杭州还将出让9宗地块，详情敬请关注浙报传媒地产研究院到时为您带来的实时直播。

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